Как выбрать здание или помещение для бизнеса

Выбрать здание или помещение для бизнесаДля начала поймите, какая площадь нужна вашей компании и на какой срок. Нужно уже сегодня планировать развитие вашего бизнеса, чтобы понять, какой офис понадобится через год–два. При определении размеров будущего офиса важно учесть не только рабочие, но и общие площади: переговорные, серверные, хозяйственные помещения, склады.

Как выбрать здание или помещение для бизнеса

Выберите тип помещения

Офисные помещения делятся на классы в зависимости от их качества, планировки, оборудования.

Офисы класса A – помещения в офисных центрах с хорошим расположением, оптимальной планировкой, высоким качеством отделки и инженерных систем. Иногда класс A делят на классы A1, A2 и A3. Выбор крупных компаний.

Офисы класса B – помещения, как правило, в бизнес-центрах, со ставками аренды более низкого ценового диапазона. Обычно это помещения после капитального ремонта с качественной недорогой отделкой и умеренным набором предоставляемых услуг. Здания, где они располагаются, оснащены пожарной и охранной сигнализацией, стеклопакетами, имеют качественные лифты, систему принудительной вентиляции и кондиционирования воздуха.

Офисы класса C – офисы в реконструированных зданиях, обычно советского периода (бывшие НИИ, заводоуправления и т. д.). При аренде такого офиса важно проверить наличие лифта (если здание насчитывает более трех этажей), удостовериться в исправности электрической сети и инженерных коммуникаций. Не поддавайтесь на внешний лоск и свежевыкрашенный фасад: часто с помощью качественного ремонта маскируют недостатки старого здания. Как правило, такие помещения имеют деревянные окна, плохую вентиляцию и «заводское» кондиционирование.

Совет: проверяйте каждый нюанс лично или пригласите экспертов.
Вентиляция. В поисках офиса руководитель компании «Альфа» приехал в широко рекламируемый бизнес-центр класса A. По всем параметрам предлагаемое помещение подходило. Однако предприниматель обратил внимание на шум от системы вентиляции и сообщил об этом представителю собственника. Тот объяснил, что помещение еще не отделано и шум исчезнет после окончания работ. Все же компания пригласила независимого эксперта по вентиляционным системам. После осмотра специалист сделал вывод, что на предлагаемом этаже система установлена с технологическими ошибками, а отделка помещения и звукоизоляция шум не устранят.
Связь. Позвоните из офиса по сотовому телефону кому-либо из знакомых. Походите по помещению. Если связь пропадает, то вряд ли стоит арендовать такой офис.
Совет: как получить помещение на выгодных условиях.
Бартер. Компания «Альфа» открыла фитнес-центр в гостинице, не заплатив ни рубля. Как? Бизнесмен предложил владельцу отеля бесплатно принимать всех постояльцев. При этом затраты на покупку оборудования они поделили поровну. Гостиница получила дополнительный сервис за небольшие деньги, бизнесмен – прибыль от клиентов, привлеченных сторонним путем.
Простаивающие промышленные помещения. Владельцы компании «Альфа» начали бизнес с того, что предложили хозяину одного из пустующих заводов покрыть убытки от простоя здания (свет, ремонт, охрана). Идея оправдала себя. Компания открыла еще 12 филиалов подобным способом.

Определите критерии отбора

Зачастую поиск офиса или другого помещения происходит спонтанно. У предпринимателя есть лишь общее представление, какими характеристиками оно должно обладать. В то же время подобрать идеальный вариант почти невозможно. Учтите рост бизнеса. Продумайте, какие условия могут удовлетворить запросы вашей компании сегодня, а какие – через год–два, учитывая рост бизнеса или расширение штата.

Пример ошибки компании при аренде офиса
Компания «Альфа» арендовала офисные помещения бизнес-центра в деловой части города. Преимущества были очевидны: работая с конечным потребителем, удобно располагаться в престижном месте с хорошей транспортной развязкой. Однако компания не учла, что, помимо отдела продаж, в штате трудится много работников back-office. В итоге с расширением бизнеса офисные помещения пришлось сменить на более просторные. В данной ситуации оптимальным вариантом было бы размещение сотрудников отдела продаж и back-office в отдельных помещениях. Этот фактор нужно было учитывать изначально, тогда компании не пришлось бы тратить средства на переезд.

Ориентируйтесь не на рыночные цены, а на возможности вашей компании

Часто руководители опираются на сложившиеся ставки арендной платы, воспринимая их как рыночные и справедливые. Это не так. Основным мотивом при выборе помещения должна быть цена, которую вы готовы заплатить за него, учитывая специфику и возможности бизнеса.

Пример: что не предусмотрела компания при выборе помещения
Компания «Альфа» арендовала помещение в торгово-развлекательном центре (ТРЦ). Но в течение девяти месяцев магазин так и не вышел на окупаемость. Доля аренды в структуре выручки составляла 25 процентов. При этом мировая и российская практика свидетельствует, что для нормальной работы эта статья затрат не должна превышать 12–15 процентов. Точку пришлось закрыть. Основной причиной неудачи стала высокая арендная плата, а также то, что ТРЦ ориентировался на потребителей со средним уровнем доходов. Продукция компании была рассчитана на сегмент «премиум».

Правильно рассчитайте конечную ставку

Цена, которую озвучивают собственники помещения, не всегда соответствует той, которую придется платить в итоге. Она может состоять из базовой ставки, эксплуатационных и операционных платежей, маркетинговых и рекламных сборов (практикуется в торговой недвижимости). Кроме того, иногда вы платите не только за «свою» территорию, но и за помещения общего пользования (коридоры, вестибюли). Другими словами, конечная ставка аренды может включать в себя большое количество побочных расходов, поэтому важно определить их состав и размер до подписания договора аренды.

Пример просчета компании при заключении договора аренды:
Компания «Альфа» заключила договор аренды помещения в бизнес-центре по базовой ставке 1,1 тыс. руб. за 1 кв. м. По итогам первого месяца эффективная ставка (сумма, которую пришлось заплатить) составила 1,445 тыс. руб. – на 30 процентов выше ожидаемой. Оказалось, фирма вынуждена была оплатить свою долю в составе площадей общего пользования и услуги по уборке, которые не были включены в базовый платеж.

Изучите «мелкий шрифт»

Договор аренды может не сильно отличаться от банковского договора со всеми его «звездочками» и «мелким шрифтом». Особое значение имеют срок договора, условия его пролонгации и индексации ставки аренды. Кроме того, нужно внимательно изучить правила распорядка, выполнения которых требует собственник. Например, доступ к помещениям в нерабочее время может быть ограничен. А для многих компаний работа по выходным – святое дело.

Пример ошибки предпринимателя, в результате которой он вынужден был покинуть помещение
Компания «Мастер» заключила договор аренды помещения сроком на 11 месяцев. В документе отсутствовал пункт об условиях пролонгации и индексации ставки аренды. По истечении указанного периода арендодатель согласился продлить договор, но при условии повышения платежей на 25 процентов. На самом деле эта ставка была завышена умышленно, поскольку на помещение претендовала соседняя фирма (ей нужны были дополнительные площади). Арендатору пришлось искать другое помещение, и в новый договор аренды уже было внесено положение об индексации, не превышающей 7 процентов в год.
Примеры, как искать помещение

Компания «Альфа» арендует разную недвижимость: складскую, торговую, офисную. Вот как происходит поиск:

  • ищет в Интернете, на таких ресурсах, как «Авито», «Из рук в руки», и других профильных «досках объявлений». Можно задавать поиск: «сдаю в аренду склад 1000–3000 кв. м в Брагино» или «сдам торговое помещение 50 кв. м в центре»;
  • выезжает на место. Можно пройтись по территории, где вы хотите арендовать помещение, поискать там баннеры от собственников (или агентств недвижимости) с предложением об аренде. Однако такой способ отнимает много времени и сил;
  • дает объявление о поиске интересующего объекта на профильных сайтах;
  • сообщает о своих намерениях друзьям и знакомым: всегда найдется человек, который предложит что-нибудь подходящее;
  • обращается к профессионалам, ведь в их базах есть объекты, которые вряд ли увидишь в каком-либо объявлении или на баннере.

Когда появляется подходящее помещение, компания собирает необходимую информацию о ценах на данный вид недвижимости, знакомится с правоустанавливающими документами. Если собственник – частное лицо, проверяет паспорт, свидетельство на право собственности, технический паспорт на помещение. Если владелец – организация, изучает следующие документы:

  • свидетельство о ее регистрации, а также о регистрации всех изменений, если таковые были (например, в случае изменения названия компании);
  • свидетельство о постановке на налоговый учет;
  • устав и учредительный договор;
  • решение и приказ о назначении руководителя;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • план и технический паспорт БТИ;
  • договор электроснабжения и технических условий на подключение;
  • договор коммунальных услуг.
Ссылка на основную публикацию